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           4.3 GUTACHTEN/GUTACHTERLICHE BERATUNGEN

    

           4.3.1 Allgemeines

Gerhard Bolten ist in einigen ausgewählten Bereichen des Bauwesens als Sachverständiger tätig (s. unten ). Er ist seit 1978 durch die Hamburgische Architektenkammer öffentlich bestellt und vereidigt für die Bereiche
1. Technisch-wirtschaftliche und gestalterische Bauplanung und
2. Begutachtung der Bebaubarkeit von Grundstücken.
Seit 1986 ist er Vorsitzender des Arbeitskreises Sachverständigenwesen bei der Hamburgischen Architektenkammer.
 
Gerhard Bolten beschäftigt sich als Gutachter besonders mit Fragen im Schnittbereich zwischen
  • Gestaltung
  • Wirtschaftlichkeit
  • Nutzungskonzepte
  • Denkmalschutz und Erhaltungssatzungen
In diesem Aufgabenfeld werden u.a. Gutachten durchgeführt zu
  • Zumutbarkeit eines Erhaltes von Gebäuden im Falle von Denkmalschutz
  • Zumutbarkeit eines Erhaltes von Gebäuden im Falle von Erhaltungssatzungen
  • Urheberrecht bei Bauwerken (Architektur)
  • Komplexe Wertermittlungen, bei den mögliche Nutzungen und Einschränkungen durch behördliche Auflagen eine besondere Rolle spielen
Die Gutachten und Beratungen im Zusammenhang mit Denkmalschutz und Erhaltungssatzungen werden häufig in Zusammenarbeit mit Fachanwälten für Planungsrecht und Verwaltungsrecht erstellt.
Weitergehende Erläuterungen folgen unter den Kapiteln
4.3.4 Gutachten zu Denkmalschutzfragen
4.3.5 Gutachten zu Erhaltungssatzungen
4.3.6 Gutachten zum Urheberrecht
4.3.8 Wertermittlungen


Kundenkreis:

  • Gerichte
  • Rechtsanwälte in vorprozessualen Verfahren sowie prozessbegleitend
  • Bauträger/Investoren 
  • Makler
  • Bauträger
  • Versicherungen/Banken
  • Privatkunden

Form der Gutachten:
  • mündl. Beratungen
  • Beratung mit kurzer gutachterl. Stellungnahme (in der Regel 2 - 6 Seiten, Fotos)
  • Gutachten (in der Regel 10 - 30 Seiten, Fotos)
  • Schadensfeststellungen/Beweissicherungen/sonstige Gutachten
  • Schiedsgutachten nach BGB und ZPO (häufig in Abstimmung mit den RAen der Parteien)

Inhalt/Bereiche, für die Gutachten erstellt werden:
  • Gutachten im Bereich Denkmalschutz und Erhaltungsatzungen
  • Gutachten zum Urheberrecht

ferner

  • Kaufberatungen (z.B. zu Umbaufähigkeit, Reparaturstau, Planungsrecht, Reparaturkosten sowie städtebaul. Umfeld)
  • Beweissicherung (z.B. vor Baumaßnahmen an Nachbargebäuden oder zur Dokumentation des Zustandes, bevor Drittfirmen mit Nachbesserungen beauftragt werden)
  • Schadensfeststellungen und Beurteilung von Baumängeln
  • Bestätigungen (z.B. über den Bautenstand)
  • Kostenschätzungen
  • Verkehrswertermittlungen (in der Regel in Zusammenarbeit mit Maklern)
  • Bebaubarkeit und Um- Nutzbarkeit für
    - Teilgebäude/Wohnungen
    - Gebäude
    - Grundstücke
  • Recherchen über Planungsrecht und Planungsabsichten der Gemeinde
  • Machbarkeitsuntersuchungen (feasibility studies)


Beweissicherungen
dokumentieren einen bestimmten Bauzustand. Beweissicherungen werden häufig vor Neubaumaßnahmen notwendig, bei denen Auswirkungen auf andere Gebäude nicht ausgeschlossen werden können, oder umgekehrt dann, wenn Schadensansprüche von Nachbarn befürchtet werden.
Beweissicherungen sind aber auch dann angezeigt, wenn Handwerkern gekündigt wurde und Ersatzvornahmen zügig begonnen werden sollen, oder aber wenn Architekten einen bestimmten Bauten- oder Planungsstand dokumentieren müssen.

Die Beurteilung von Bauschäden erfolgt häufig in der Zusammenarbeit mit anderen Fachplanern und Instituten, wie z.B. Baustofflaboratorien.
Schallschutzguten erfolgen regelmäßig in Zusammenarbeit mit anderen Fachplanern.

Eine wesentliche Aufgabe des Gutachters sind vorgerichtliche und außergerichtliche Tätigkeiten:
Beratungen vor dem Erwerb einer Immobilie hinsichtlich des Wertes (Verkehrswertermittlungen, Sachwert- und Ertragswertermittlungen) sowie hinsichtlich zu erwartender Reparaturen.

Zunehmend gewinnen Schiedsverfahren Bedeutung, bei denen meist sehr viel schneller als bei gerichtlichen Verfahren eine Einigung unter den Beteiligten erzielt werden kann. Die Moderation unter den Parteien ist für mich eine wichtige Aufgabe.

Daneben bin ich aber natürlich auch als Parteiengutachter tätig (für eine einzelne Partei), um aus fachlicher Sicht die Aussichten eines Rechtsstreites abschätzen zu helfen oder um die notwendigen Argumentationen zur Führung eines Prozesses aufzubereiten.

Eine Spezialität meines Büros sind Gutachten zu Gestaltungsfragen.


Beispiele für komplexe Gutachten

Das Büro wird häufig mit komplexen gutachterlichen Aufgaben betraut.
So wurden z.B. bearbeitet:

 
  • die nachträgliche (!) Überprüfung von Bauablauf und Baukosten für das Einkaufszentrum Hamburg-Wandsbek Quarree (1990)
  • die Überprüfung fachgerechter Ausführung und Angemessenheit der Baukosten beim Umbau eines Getreidesilos in ein Bürohaus (Überwachung des Generalübernehmers im Auftrag des Bauherrn auf Empfehlung der Landesbank. Modifizierung des Generalübernehmervertrages)
  • Angemessenheit der Baukosten bei Vorschlägen zur Fassadensanierung
  • Kaufberatungen
    (zur Angemessenheit von Kaufpreisen unter besonderer Berücksichtigung der städtebaulichen Lage sowie von Bauschäden)
  • 1990/91 wurden im Bereich der ehemaligen DDR zahlreiche Gutachten insbesondere zum Wert und zur Umnutzbarkeit von Industriekomplexen durchgeführt
  • Klärung der Frage, ob im Prinzip denkmalgeschützte Gebäude unter wirtschaftlichen und funktionalen Gesichtspunkten sinnvoll saniert werden können
  • Schätzung des Verkehrswertes, der für ein denkmallgeschütztes Gebäude vor einigen Jahren anzunehmen war, als die Sanierung begonnen war, auf wegen Insolvenz des Bauunternehmers
    unterbrochen war (Gutachten für ein OLG)
  • Gutachten zu Fragen der Zumutbarkeit eines Erhaltes für Gebäude im Bereich von Erhaltungssatzungen und unter Denkmalschutz.
Es wurden verschiedene Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen und Nutzwertanalysen
durchgeführt, unter Beachtung folgender Aspekte:
 
  • Behebung bestehender Bauschäden
  • Umstrukturierung von Gebäuden und Gebäudekomplexen auf höheren Standard, unter besonderer Berücksichtigung prozesstechnologischer Erfordernisse (z.B. für eine Gesenkschmiede, für eine Großverzinkerei etc.)
  • Umstrukturierung auf neue Nutzungszwecke (z.B. Umwandlung von Fertigungsgebäuden in Bürogebäude)
  • Vergleich derartiger Umstrukturierungen mit Neubaukosten unter besonderer Berücksichtigung der indirekten Nebenkosten.


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