| 4.3 GUTACHTEN / GUTACHTERLICHE BERATUNGEN |
| 4.3.8 Wertermittlungen |
Ich führe verschiedene Arten und Formen von Wertermittlungen durch
4.3.8.1 Schätzung, Überprüfung, Feststellung von Baukosten
Vereinzelt ist es notwendig, bestehende Kostenfeststellungen gutachterlich zu überprüfen. Die ist zum Beispiel im Rahmen von Streitfällen mit Versicherungen sinnvoll. In vorprozessualen Phasen ist es häufig ebenfalls notwendig, vorgelegte Abrechnungen zu überprüfen.
Da eine Prüfung von Einzelbelegen oft schwierig ist, und weitgehend im Nachherein nicht mehr möglich oder nur mit sehr hohen Kosten durchführbar ist, werden die einzelnen Summen auf Plausibilität hin überprüft und dabei mit Kenndaten verglichen.
4.3.8.2 Sanierungskonzepte / Reparaturkonzepte
Für die Verwaltung von Immobilien ist es sinnvoll und rechtlich teilweise notwendig, mittel- und langfristige Konzepte zu haben, wie, wann und mit welchem Aufwand die Unterhaltung und Sanierung einer Immobilie betrieben werden kann. Ich entwickle derartige Reparatur- und Sanierungskonzepte für kurz- und mittelfristige Zeiträume.
4.3.8.3 Wertermittlungen / Verkehrswertermittlung
Die Wertermittlungen erfolgen in der Regel gem. der Wertverordnung (Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken - WertV).
Es werden Sachwerte, Ertragswerte und Vergleichswerte - soweit notwendig und möglich - ermittelt. Hieraus wird der Verkehrswert geschätzt. Wichtig ist für mich, daß alle Rechenansätze inhaltlich nachvollziehbar sind und daß nicht nur abstrakte Rechenvorgänge vorgeführt werden.
Hinsichtlich der Ertragswerte ergeben sich wertvolle Hinweise aus Veröffentlichungen der örtlichen Banken, Maklerverbänden und Bausparkassen. Der Kontakt zu qualifizierten Maklern ist mir wichtig.
Die Reparaturstaus sowie die Kosten von Umbaumaßnahmen kann ich als Architekt gut abschätzen , die planungsrechtlichen Bedingungen kann ich als Stadtplaner beurteilen.
4.3.8.4 Sonderwertermittlung / Residualverfahren
Die Bewertungsmethoden gem. Wertverordnung im engeren Sinne spiegeln häufig die am Markt tatsächlich vorhandenen spekulativen Tendenzen nicht in genügender Form wieder.
Investoren sind in der Regel nicht am Ist-Zustand interessiert sondern vor allen an der Frage, ob und wie sich eine Immobilie entwickeln läßt. Für solche Rentabilitätsüberlegungen prüfe ich die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen, die architektonische Umsetzbarkeit und ich schätze schließlich für verschiedene Alternativen die notwendigen Investitionen.
Dabei kann gem. Residualverfahren der cash flow berechnet werden.
Es können aber auch gem. Wertverordnung übliche Abschreibungsmethoden angesetzt werden.
Entscheident ist, daß die Rahmenbedingungen und möglichen Planungsalternativen erkannt und klar dargestellt werden. Ferner, daß nachvollziehbar die sich jeweils daraus ergebenden Standards und damit die daher angenommenen Erträge dargestellt werden.
4.3.8.5 Steuerliche Wertermittlungen
Die durch Finanzämter vorgenommenen Wertermittlungen gem. den Richtlinien der Finanzverwaltung beruhen auf sehr vereinfachten Rechenverfahren, die gelegentlich zu unrealistisch hohen Werten und damit zu zu hohen Steuerbelastungen führen.
Ich schätze in Zusammenarbeit mit Steuerberatern ab, ob es sinnvoll ist, eine alternative Berechnung gem Wertverordnung durchzuführen. Zu hohe Einschätzungen seitens der Finanzverwaltung kann es geben, wenn die städtebauliche Lage, negative planungsrechtliche veränderungen oder ein hoher Reparaturstau in den Formelansätzen nicht ausreichend berücksichtigt wurden.