4.3 GUTACHTEN / GUTACHTERLICHE BERATUNGEN

           4.3.7 Beratungsleistungen beim Kauf und Bau von Einfamilienhäusern

 

Der Kauf oder der Bau eines Einfamilienhauses ist für viele Menschen von ganz besonderer Bedeutung. Das Haus muss zur Lebensplanung der Erwerber passen, gleichzeitig aber so geschaffen sein, dass es möglichst im Wert steigt und in Notfällen werthaltig verkäuflich ist.

Ich führe als öffentlich bestellter und vereidigter Bausachverständiger sowie als Architekt verschiedene Formen von Beratungen beim Kauf und Bau von Einfamilienhäusern durch. 
Wesentliche Punkte hierbei sowie die entsprechenden Beratungsleistungen werden im Folgenden stichwortartig beschrieben.

Grundstück

Die Qualität des Grundstückes ist von herausragender Bedeutung für die spätere Nutzbarkeit sowie für die langfristige Wertentwicklung eines Hauses. Eint teures Haus auf einem schlechten Grundstück ist unwirtschaftlich.

LEISTUNGEN DES GUTACHTERS 

  • Beratung zur allgemeinen Lage des Grundstückes 
  • Planungsrecht
  • Baurecht
  • Umnutzbarkeit
  • Ausnutzbarkeit des Grundstückes
  • Nachbarschaft
  • Übergeordnete, wertbeeinflussende Faktoren

Kauf bestehender Häuser

Vor dem Kauf von Häusern ist eine Beratung sinnvoll zu folgenden Punkten:

  • Qualität des Grundstückes (siehe oben)
  • Qualität der Bausubstanz
  • Umbaufähigkeit
  • Wiederverkäuflichkeit
  • Schadstoffe
  • Ist das Haus "schön" - saniert oder sind die Sanierungsmaßnahmen handwerklich richtig ausgeführt worden ?
  • Ist der Kaufpreis angemessen ?
  • Wie ist die nähere und weitere Umgebung einzuschätzen ?

LEISTUNGEN DES GUTACHTERS

Gutachterliche Beratung zu den vorgenannten Punkten. 
Diese Beratungen nenne ich "Kaufberatungen".

Verkehrswertermittlung

In einigen Fällen ist es notwendig, bei einer Kaufberatung den sogenannten Verkehrswert eines Hauses zu errechnen. 
Die Schätzung des Verkehrswertes (es handelt sich um eine Schätzung und nicht um eine Berechnung!) muss nach bestimmten, gesetzlich festgelegten Kriterien erfolgen.
Sie ist z.B. notwendig bei Erbauseinandersetzungen oder bei Finanzierungen durch eine Bank, die keine lokalen Kenntnisse hat.

LEISTUNGEN DES GUTACHTERS

Wertermittlungen nach den gesetzlichen Vorschriften der Wertermittlungsverordnung 
und den Wertermittlungsrichtlinien (WertV und WertR)
Dabei sind insbesondere die besonderen, wertbeeinflussenden Faktoren zu bedenken, wie

  • die Qualität des Grundrisses
  • die technische Qualität der Bausubstanz 
  • Reparatur- und Sanierungsstau

Neubau von Häusern über einen Generalunternehmer

Häufig werden Grundstücke im Hamburger Raum sowie ganz allgemein in Großstädten und ihrem Umland nur über Bauunternehmungen angeboten.
Freie Grundstücke sind nur schwer erwerbbar.
Auch wenn eine sogenannte Architekten-Bindung gesetzlich nicht zulässig ist: praktisch können Käufer in vielen Gegenden nur Grundstücke erwerben, die an ein bestimmtes Bauunternehmen und seine Haustypen gebunden sind.
Häufig liegt bereits ein genehmigter Bauantrag vor.

Einige Anbieter bieten standardisierte Fertighäuser an, andere lassen stärkere Änderungen an Standardtypen zu. 
In der Reklame der Anbieter wird es so dargestellt, als würden die Architektenleistungen vom Anbieter/Generalunternehmer miterbracht.
Tatsächlich werden aber in der Regel nur die für einen Bauantrag notwendige Mindestleistungen erbracht. Im übrigen ist die Beratung nicht mit der fachgerechten Planung durch einen freien Architekten vergleichbar.

Wo der Anbieter eines schlüsselfertigen Hauses (vorteilhaft) stärkere Veränderungen durch den Käufer akzeptiert, fehlt häufig (nachteilig) eine entsprechende Detailplanung jener Details, die jetzt vom Standard des Standard-Hauses abweichen.

Die Baubeschreibung ist oft wortreich sind aber inhaltlich wenig verbindlich.
Selbst der Hinweis auf DIN-Normen täuscht oft einen Standard vor, die mit wirklicher Qualität wenig zu tun hat.
Ratenvereinbarungen sind häufig so ausgelegt, dass der Käufer in Vorleistung tritt - im Falle von Mängeln oder einer Pleite überbezahlt hat.

Häufig werden Subunternehmer eingeschaltet, deren Qualität der Käufer kaum einschätzen kann.

LEISTUNGEN DES GUTACHTERS

Planungs- und baubegleitende Beratungen.

Zu folgenden Punkten biete ich derartige Beratungen an:

  1. Grundsätzlich ist es sinnvoll, bei mir vor dem Anschluss eines Vertrages eine Beratung zum Inhalt des Vertrages einzuholen.
    • Leistungsbeschreibung
    • Leistungsstandard
    • Ratenzahlungen
  2. Ausführungsdetails fehlen häufig oder sie sind unvollständig.
    Prüfung der Qualität von Ausführungsdetails.
  3. Qualität der Planung allgemein
    Ist der Grundriss sinnvoll?
    Lassen sich Verbesserungen ohne Kostensteigerungen erreichen?
    Kann die Qualität der Gestaltung verbessert werden?
  4. Kontrollen und Abnahmen
    Zwischenbegehungen Kontrollen
    Förmliche Abnahmen bestimmter Leistungsschritte
    "Abmahnungen" bei mangelhafter Leistung.
    Androhung und Einleitung von "Ersatzvornahmen"
    Prüfung des Leistungsstandes und Freigabe von Rechnungen
    Schlussabnahme
Neubau von Häusern zum Festpreis

Schlüsselfertige Häuser sind so beliebt, weil Festpreise versprochen werden.

Architektenhäuser gelten als teurer und nicht sicher kalkulierbar. 
Der Bauherr fürchtet, dass einige Handwerksfirmen während der Ausführung pleite gehen könnten.

LEISTUNGEN ALS ARCHITEKT

Als freier Architekt, nicht in meiner Tätigkeit als Gutachter, kann ich für Sie folgende Konstruktion anbieten:
  • Entwurf des Hauses nach Ihren individuellen Bedürfnissen durch mich.
  • Die Bauunternehmung (nach Ihrer Wahl), die als Generalübernehmer arbeitet, (das Haus also schlüsselfertig zu einem Festpreis anbietet) schließt eine Baugewährleistungsversicherung ab, die an meine spezielle Architektenhaftpflichtversicherung gekoppelt ist.
  • Diese Baugewährleistungsversicherung ersetzt dem Bauunternehmen (bei einer Eigenbeteiligung des Bauunternehmens von 2.500 €) die Mängelbeseitigungskosten, die innerhalb der Gewährleistungszeit von fünf Jahren erstmals nach der Abnahme auftauchen.
  • Vor allem aber ersetzt die Versicherung dem Bauherren im Konkursfall des Unternehmens die Mängelbeseitigungskosten.

Für den Generalübernehmer rechnet sich diese Versicherung, da die Kosten für Bankbürgschaften und Zwischenfinanzierungen minimiert werden.

Der Bauherr hat folgende Vorteile :

  • Individuelles Architektenhaus
  • Festpreis durch Generalübernehmer ( schlüsselfertig ).
  • Absicherung gegen Pleiten. Das Haus wird in jedem Fall zu den vereinbarten Kosten fertiggestellt.

Nähere Details zu dieser Konstruktion, die im Zusammenhang mit meiner Haftpflichtversicherung von einem namhaften deutschen Versicherer angeboten wird, sind im Einzelfall festzulegen.

Ich berate Interessenten hinsichtlich des Zustandes und des Wertes von Immobilien. Diese Beratungen führe ich für große gewerbliche Objekte aber auch für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen durch.
Die Art und der Umfang der Beratung wird wesentlich durch den Auftraggeber bestimmt. Die Beratung kann vor Ort mündlich durchgeführt werden, sie kann aber auch in Form eines schriftlichen Gutachtens erfolgen.
Ich weise meinerseits auf mögliche Probleme und Fragestellungen hin, die evtl. von Kaufinteressenten nicht unmittelbar erkannt werden.
Zu betrachten sind in der Regel folgende Punkte :
  • Lage des Objektes
  • Umfeld
  • Infrastruktur der Umgebung
  • Umbaufähigkeit ( konstruktiv )
  • Umbaumöglichkeiten ( rechtlich )
  • Wurde das Objekt fachgerecht oder nur für den Verkauf saniert?
  • Renovierungskosten
  • Sind die Nebenkosten normal hoch?
  • Wiederverkäuflichkeit
  • Liegt der Kaufpreises in einem adäquaten Rahmen?
  • Sind Sonderuntersuchungen anzuraten?

Der Auftraggeber entscheidet, in welcher Form und mit welcher Intensität einzelne Bereiche und Fragestellungen untersucht werden sollen.

Typische Kaufberatungen beim Erwerb von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen ( bei denen natürlich auch das Gemeinschaftseigentum begutachtet wird ) kosten zwischen 500,- und 800,- zuzügl. MWST.


www.gerhard-bolten.de