Der Kauf oder der Bau eines Einfamilienhauses ist für viele Menschen von ganz besonderer Bedeutung. Das Haus muss zur Lebensplanung der Erwerber passen, gleichzeitig aber so geschaffen sein, dass es möglichst im Wert steigt und in Notfällen
werthaltig verkäuflich ist.
Ich führe als öffentlich bestellter und vereidigter Bausachverständiger sowie als Architekt verschiedene Formen von Beratungen beim Kauf und Bau von Einfamilienhäusern durch.
Wesentliche Punkte hierbei sowie die entsprechenden Beratungsleistungen werden im Folgenden stichwortartig beschrieben.
Grundstück
Die Qualität des Grundstückes ist von herausragender Bedeutung für die spätere Nutzbarkeit sowie für die langfristige Wertentwicklung eines Hauses. Eint teures Haus auf einem schlechten Grundstück ist unwirtschaftlich.
LEISTUNGEN DES GUTACHTERS
- Beratung zur allgemeinen Lage des Grundstückes
- Planungsrecht
- Baurecht
- Umnutzbarkeit
- Ausnutzbarkeit des Grundstückes
- Nachbarschaft
- Übergeordnete, wertbeeinflussende Faktoren
Kauf bestehender Häuser
Vor dem Kauf von Häusern ist eine Beratung sinnvoll zu folgenden Punkten:
- Qualität des Grundstückes (siehe oben)
- Qualität der Bausubstanz
- Umbaufähigkeit
- Widerverkäuflichkeit
- Schadstoffe
- Ist das Haus "schön" - saniert oder sind die Sanierungsmaßnahmen handwerklich
richtig ausgeführt worden ?
- Ist der Kaufpreis angemessen ?
- Wie ist die nähere und weitere Umgebung einzuschätzen ?
LEISTUNGEN DES GUTACHTERS
Gutachterliche Beratung zu den vorgenannten Punkten.
Diese Beratungen nenne ich "Kaufberatungen".
Verkehrswertermittlung
In einigen Fällen ist es notwendig, bei einer Kaufberatung den so
genannten Verkehrswert eines Hauses zu errechnen.
Die Schätzung des Verkehrswertes (es handelt sich um eine Schätzung und nicht um eine Berechnung!) muss nach bestimmten, gesetzlich festgelegten Kriterien erfolgen.
Sie ist z.B. notwendig bei Erbauseinandersetzungen oder bei Finanzierungen durch eine Bank, die keine lokalen Kenntnisse hat.
LEISTUNGEN DES GUTACHTERS
Wertermittlungen nach den gesetzlichen Vorschriften der Wertermittlungsverordnung
und den Wertermittlungsrichtlinien (WertV und WertR)
Dabei sind insbesondere die besonderen, wertbeeinflussenden Faktoren zu bedenken, wie
- die Qualität des Grundrisses
- die technische Qualität der Bausubstanz
- Reparatur- und Sanierungsstau
Neubau von Häusern über einen Generalunternehmer
Häufig werden Grundstücke im Hamburger Raum sowie ganz allgemein in Großstädten und ihrem Umland nur über
Bauunternehmungen angeboten.
Freie Grundstücke sind nur schwer erwerbbar.
Auch wenn eine so genannte Architekten-Bindung gesetzlich nicht zulässig ist: praktisch können Käufer in vielen Gegenden nur
Grundstücke erwerben, die an ein bestimmtes Bauunternehmen und seine Haustypen gebunden sind.
Häufig liegt bereits ein genehmigter Bauantrag vor.
Einige Anbieter bieten standardisierte Fertighäuser an, andere lassen stärkere Änderungen an Standardtypen zu.
In der Reklame der Anbieter wird es so dargestellt, als würden die Architektenleistungen vom Anbieter/Generalunternehmer miterbracht.
Tatsächlich werden aber in der Regel nur die für einen Bauantrag notwendige Mindestleistungen erbracht. Im übrigen ist die Beratung nicht mit der fachgerechten Planung durch einen freien Architekten vergleichbar.
Wo der Anbieter eines schlüsselfertigen Hauses (vorteilhaft) stärkere Veränderungen durch den Käufer akzeptiert, fehlt häufig (nachteilig) eine entsprechende Detailplanung jener Details, die jetzt vom Standard des Standard-Hauses abweichen.
Die Baubeschreibung ist oft wortreich sind aber inhaltlich wenig verbindlich.
Selbst der Hinweis auf DIN-Normen täuscht oft einen Standard vor, die mit wirklicher Qualität wenig zu tun hat.
Ratenvereinbarungen sind häufig so ausgelegt, dass der Käufer in Vorleistung tritt - im Falle von Mängeln oder einer Pleite überbezahlt hat.
Häufig werden Subunternehmer eingeschaltet, deren Qualität der Käufer kaum einschätzen kann.
LEISTUNGEN DES GUTACHTERS
Planungs- und baubegleitende Beratungen.
Zu folgenden Punkten biete ich derartige Beratungen an:
- Grundsätzlich ist es sinnvoll, bei mir vor dem Anschluss eines Vertrages eine Beratung zum Inhalt des Vertrages einzuholen.
- Leistungsbeschreibung
- Leistungsstandard
- Ratenzahlungen
- Ausführungsdetails fehlen häufig oder sie sind unvollständig.
Prüfung der Qualität von Ausführungsdetails.
-
Qualität der Planung allgemein
Ist der Grundriss sinnvoll?
Lassen sich Verbesserungen ohne Kostensteigerungen erreichen?
Kann die Qualität der Gestaltung verbessert werden?
- Kontrollen und Abnahmen
Zwischenbegehungen Kontrollen
Förmliche Abnahmen bestimmter Leistungsschritte
"Abmahnungen" bei mangelhafter Leistung.
Androhung und Einleitung von "Ersatzvornahmen"
Prüfung des Leistungsstandes und Freigabe von Rechnungen
Schlussabnahme
Neubau von Häusern zum Festpreis
Schlüsselfertige Häuser sind so beliebt, weil Festpreise versprochen werden.
Architektenhäuser gelten als teurer und nicht sicher kalkulierbar.
Der Bauherr fürchtet, dass einige Handwerksfirmen während der Ausführung pleite gehen könnten.
LEISTUNGEN ALS ARCHITEKT
Als freier Architekt, nicht in meiner Tätigkeit als Gutachter, kann ich für Sie
folgende Konstruktion anbieten:
- Entwurf des Hauses nach Ihren individuellen Bedürfnissen durch mich.
- Die Bauunternehmung (nach Ihrer Wahl), die als Generalübernehmer arbeitet,
(das Haus also schlüsselfertig zu einem Festpreis anbietet) schließt eine Baugewährleistungsversicherung ab, die an meine spezielle
Architektenhaftpflichtversicherung gekoppelt ist.
- Diese Baugewährleistungsversicherung ersetzt dem Bauunternehmen
(bei einer Eigenbeteiligung des Bauunternehmens von 2.500 €) die Mängelbeseitigungskosten, die innerhalb der Gewährleistungszeit von fünf Jahren erstmals nach der Abnahme auftauchen.
- Vor allem aber ersetzt die Versicherung dem Bauherren im Konkursfall des Unternehmens die Mängelbeseitigungskosten.
Für den Generalübernehmer rechnet sich diese Versicherung, da die Kosten für Bankbürgschaften und Zwischenfinanzierungen minimiert werden.
Der Bauherr hat folgende Vorteile :
- Individuelles Architektenhaus
- Festpreis durch Generalübernehmer ( schlüsselfertig ).
- Absicherung gegen Pleiten. Das Haus wird in jedem Fall zu den vereinbarten Kosten
fertig gestellt.
Nähere Details zu dieser Konstruktion, die im Zusammenhang mit meiner Haftpflichtversicherung von einem namhaften deutschen Versicherer angeboten wird, sind im Einzelfall festzulegen.